絶対やってはいけない投資!新築区分マンション4つの罠

新築区分マンションの罠

どうも、しゅれです。

今週は不動産投資で絶対やってはいけないと言われている、
新築ワンルームの購入について書きたいと思います。

新築区分マンションとは

新築区分マンションとは、
ある新築マンション一室(区分)のことをいいます。

マンション一棟まるまる購入するのではなく、
部屋ごとに個別で購入します。

部屋のタイプには一人暮らし用の
ワンルームや3LDKなどのファミリータイプがあります。

区分

新築区分マンションの特徴

新築区分マンションの特徴には
以下のようなものがあります。

物件価格が高い

新築区分マンションは他の中古区分と比べて価格が高いです。
その理由としては、販売会社の利益分が含まれているからです。
なので、本来の物件の相場価格より高く設定されています。

物件価格下落が大きい

下落

販売会社の利益が上乗せされた
新築区分マンションを購入すると、
その瞬間に物件価格が落ちます。

ようするに誰かが買った瞬間に中古となるので、
そこで価格がガクッと下がります。
だいたい物件価格の2割から3割落ちるので、注意が必要です。

利回りが低い

物件価格が高いため、ローンの返済額も高くなります。
もちろん人によって個人差はありますが、
家賃収入からローン費用を差し引くと
ほとんど手残りはありません。

空室時にキャッシュフローゼロ

ゼロ

部屋が一室しかないので、
空室になった瞬間家賃収入がなくなり、
キャッシュフローがゼロになります。

むしろローン返済があるので、
すぐさまマイナスに転じてしまいます。

収入が0か100かという、
非常にリスクが高い投資です。

新築区分マンション4つの罠

4つの罠

新築区分マンションには
様々な罠(リスク)が存在します。

これを知らないで買ってしまうと、
多大な損害を得ることになるので、
購入を考えている方は、
絶対見てください。

(というか、買っちゃダメ。。。)

節税効果の罠

節税の罠

よく新築区分を売る営業の人が

「節税効果になりますよ!!」

「確定申告すれば、節税した分お金が戻ってきます!!」

というようなことを言います。

確かにその通りで、
減価償却費を利用して帳簿上赤字経営をすることにより、
所得税を減らすこともできますし、
不動産を購入することにより資産価値を圧縮し、
相続税を減らすこともできます。

節税の仕組み

しかし、いくら節税できたとしても、

毎月のキャッシュフローがマイナスでは
本当に赤字経営ですので、元も子もありません。

あくまで、毎月のキャッシュフローも出ていて、
さらに所得税や相続税の節税効果もあるからこそ、
意味があると言えます。

不動産を購入する際には
タックスプラン(税金計画)もしっかり、立てることが重要です。

家賃下落の罠

家賃下落の罠

不動産を経営していれば、
その不動産の家賃はだんだんと落ちていきます。

しかし、家賃下落はある一定の
ところまで落ちると止まります。

その目安が大体築10〜15年と言われていますが、
新築だと家賃価格が落ち着くまでかなり
時間がありますし、購入当初と20年後では、
家賃収入に大きな差が出るのは明らかです。

不動産投資では5年、10年間先を見据えた計画を立てましょう。

出口戦略の罠

出口戦略の罠

仮に満室経営をずーっと続けて、
毎月一定のキャッシュフローが出たとしましょう。

しかし、特徴でも書いたように新築区分マンションは
確実に物件価格が下落するので、
結果的にその不動産投資がマイナスに転じてしまう
可能性が高いです。

そして、出口戦略を練ろうにも選択肢がないので、
ただ割安の価格で売るしかないです。

ですので、新築区分マンションを購入する際には、
こういった売却時の時のことも考えて購入をしましょう。

営業の罠

営業の罠

一番の罠はこれかもしれません。

不動産業界の営業、とくに新築区分マンションを
売ろうとしている営業はある意味プロです。

不動産投資をしている方でも、
思わず買おうとしてしまった、なんてこともよく聞きます。

なぜ、営業が上手いかというと、理由は2つあります。

1つ目は、営業の方が本気で
区分マンションがいい投資だと思い込んでるからです。

良い投資だという熱意をぶつけてくるので、

不動産投資を知らない方は、
良い投資だ、と勘違いしてしまいます。

2つ目は、営業の方はそれが仕事だからです。

営業をしている方はそれを仕事としているので、
上手くて当たり前です。

なので、知識、経験、営業力、
どれをとっても一般人じゃ太刀打ちできません。

営業の方の話を鵜呑みにせず、
冷静になって考えることが重要です。

行動力や判断力は大事ですが、
時には冷静に物事を俯瞰してみましょう。

最後に

いかがだったでしょうか?

新築区分マンションはよく、
買った瞬間負けが決まる、と言われています。

買ってしまっては後戻りができないので、
購入する際は、タックスプランや長期的な計画、
最終的にその投資でプラスになるのかを考えて、
それでもいい投資だと思ったら買ってもいいでしょう。

しかし、しっかりと知識を持って戦略を練ると
新築区分マンションがいい投資ではないことがわかるはずです。

是非、今回ご紹介した4つの罠は覚えておいてください。

 

 

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