【不動産投資の基本】キャピタルゲインとインカムゲイン

Shin
どうも、Shinです。

 

今回は不動産投資の基本である、

キャピタルゲインとインカムゲインについて
深く掘り下げていこうと思います。

これから不動産投資をされる方は、
絶対知っておくべきことなので、
是非読み進めていってください。

キャピタルゲインとインカムゲイン

まずは、キャピタルゲインとインカムゲインが
どういったものなのか見ていきましょう。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、別名「売却益」と呼ばれ、
保有している資産を売却したときにでる利益のことです。

もっと簡単に言うと、

資産を売買して得る利益

利益なので、資産購入時より
高く売れた時にでる差額がキャピタルゲインです。

一般的に、価格が変動する資産を
安く買って高く売ることによってキャピタルゲインを得ることができます。

逆に、資産購入より安く売却したときの
損失をキャピタルロスといいます。

ぶたくん
さっきから資産資産って一体なんのことだよ!
Shin
説明するね。

ここでいう資産とは、株や債券、不動産、貴金属などです。

特徴としては、この後解説するインカムゲインと比べ、
一回でもらえる利益の額が大きくなる傾向があります。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、別名「運用益」と呼ばれ、
資産を保有することによって、安定的に得られる利益のことをいいます。

もっと簡単に言うと、

資産を運用して得る利益

株式による配当金や不動産投資による家賃収入などが、それにあたります。

特徴としては、キャピタルゲインと比べ、
一回でもらえる利益が小さいです。

しかし継続してもらえるので、安定した収入源となり得ます。

不動産投資のキャピタルゲイン

上述しましたが、不動産投資で得られるキャピタルゲインとは、
不動産を売却した際にでる売却益のことです。

キャピタルゲインの基本は、安く売って高く売ること。

例えば、3000万円で物件を買い、それを4000万円で売却できたら、
1000万円の利益、要するにキャピタルゲインを得ることができます。

では、不動産投資におけるキャピタルゲインのメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

不動産投資においてキャピタルゲインを狙うことには、以下のメリットがあります。

リターンが大きい

キャピタルゲインを狙った投資における
最大のメリットは、リターン(収益)が大きいことです。

金利の変動や土地価格の高騰などにより、
一回で莫大なキャッシュを得ることが可能です。

ただし、その分リスクも高いので注意が必要です。
(リスクに関してはキャピタルゲインのデメリットでご紹介します。)

事業規模を拡大できる

キャピタルゲインによって、莫大なキャッシュを得ることにより、
不動産貸借業やその他の事業の規模を拡大することが可能になります。

投資や事業を行うのに、現金は重要です。

現金があることにより、それが信用に繋がり、
融資を受けることもできます。

たった一年でメガ大家になった!とかの話は
だいたい、キャピタルゲインを絡めて投資を行っています。

資産を一早く築きたいという方は、
後述するデメリットに注意しつつ、キャピタルゲインを狙うのも良いかと思います。

デメリット

不動産投資においてキャピタルゲインを狙うことには、以下のデメリットがあります。

物件価格下落のリスク

キャピタルゲインは物件購入時の価格と
売却時の価格の差額分で得る利益です。

ですので、差額がマイナスになり、
キャピタルロスになる可能性も十分にあります。

特に、新築物件は購入したその瞬間に中古となり、
すぐに価格が下落してしまうので、購入するだけでキャピタルロスしてしまいます。

そうなると、いくらインカムゲインで収入を得ても、
キャピタルロスによってそれがすべてパーなんてこともあるので、
不動産を購入する際は、売却時のこと(出口戦略)も考える必要があります。

不動産投資のインカムゲイン

不動産投資にとってのインカムゲインとは、家賃収入のことです。

そして、この家賃収入こそ
不動産投資の1番の特徴であり強みです。

この家賃収入は不動産投資にとって”基本”ですので、
しっかり学びましょう。

では、不動産投資におけるインカムゲインのメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

不動産投資においてインカムゲインを狙うことには、以下のメリットがあります。

毎月の安定した収入

不動産投資の最大のメリットは、
資産をもつことによりインカムゲイン(家賃収入)により、
毎月安定した収入を得ることができます。

もちろん後述する空室リスクや家賃の下落リスクはありますが、
そのリスクを回避すれば安定して収入を得ることができます。

そして、この家賃収入こそ不動産投資の基本であり、
大事にすべきポイントです。

現在の不動産投資の傾向は、
キャッシュフロー重視と言われています。

キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済、
修繕積立金などを差し引いて手元に残るお金のことです。

よく不動産投資は節税になるからキャッシュフローがでなくても
オッケイと言う人がいますが、キャッシュフローがでない投資は避けた方が無難です。

デメリット

不動産投資においてインカムゲインを狙うことには、以下のデメリットがあります。

空室リスク

空室リスクとは、持っている物件(部屋)が空室になってしまい、
家賃収入が入ってこないリスクを言います。

空室率という言葉がありますが、
これはその物件の空室の多さを表すパラメーターです。

空室状態が続くと収入が入ってきませんので、
いかに空室率を下げるかがポイントとなります。

不動産投資には様々なリスクがありますが、
その中でも空室リスクはインカムゲインに直接関わってくるので、
インカムゲインを狙った投資をしたい方は、
絶対に頭に入れておくべきリスクです。

家賃下落リスク

不動産投資のリスクには、家賃下落のリスクもあります。

築年数が古くなることにより、
その土地の価値(需要)が下がります。

すると入居者が来ません。

そうなると、家賃を下げるしかないので、
どんどん家賃は下がっていきます。

大体新築から築3~10年間は家賃が下がりやすく、
築15年~20年くらいまでなると家賃は下げ止まります。

トータルリターン

キャピタルゲインのデメリットでも書きましたが、

いくらインカムゲインでキャッシュフローを毎月得ても、
売却する際に莫大なキャピタルロスが生じてしまい、
最終的な収支がマイナスになってしまえば、

その投資は失敗を意味します。ですので、不動産投資を行う際は、
インカムゲインとキャピタルゲインを加味した、
トータルリターンを考える必要があります。

最後に

いかがだったでしょうか?

不動産投資にとってキャピタルゲインとインカムゲインはとても大切なので、
不動産を購入する際は、キャピタルゲイン、インカムゲイン両方を考えてから購入しましょう。

 

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