知らない人は損をする!不動産投資の代表的な4つのリスク

不動産投資リスク

どうも、Shinです。

今週の記事は不動産投資のリスクについて書こうと思います。

前回の記事はこちら

誰でもわかる!不動産投資の基本

不動産投資は正しく運用すれば銀行に
貯金するよりはるかに高い利回りで運用できます。

しかし、どんなことにもリスクは付き物です。
普通に貯金するより高い利回りで
資産を運用するということは、
それだけのリスクを背負うということです。

しかし、このリスクもしっかり
知識をつけて対処することは可能です。

では、まずどんなリスクがあるか見ていきます。

不動産投資4つのリスク

1. 借金(融資)

不動産投資をするほとんどの方は、
融資を受けて(借金)投資を始めます。

この融資の額が大きいのが不動産投資の特徴でもあります。

なにがリスクかというと、
もちろん、多額の借金をするので、
それだけで気が滅入ってしまうという
リスクもあるかもしれませんが、
一番はリスクは金利の上昇です。

この融資には、金利がついて回ります。
借り入れをした当初は金利が低く、
利回りが高かったとしても、
何年後かに金利が倍になれば、
当然投資の利回りは落ちます。

金利が上昇しても、
家賃は上がりません。

金利上がったから、
家賃あげるね!と大家さんに言われたら、
え…??ってなりますよね(笑)

ではこの金利上昇のリスクにはどう対処するのかご紹介します。

対処法

1. 借入割合を抑える

借入の割合は目安として、
自己資産の40%に抑えましょう。

40%であれば金利が上がっても、
対応することが可能です。

借入

2. 初心者は借りすぎないこと

借入をしすぎると、繰り上げ返済の効果が薄くなります。

例えば、1億円借りていて、
返済額を50万円に増やしたとしましょう。

これはそんなに効果がありません。

しかし、1000万円借りていて、
返済額を50万円に増やしたすると、
効果は大きいです。

なのでまず、そこまで返済できる額が少ない人は
借入をしすぎないことも、
リスクマネジメントになります。

借入は様子を見て、
増やしていきましょう!

2. 空室

空室

不動産投資最大のリスクといっても
過言ではないかもしれません。

どれだけ利回りの良い物件を買っても、
入居者がいなければ意味がありません。

不動産投資をするにあたって、
空室対策は非常に重要です!

対処法

空室対策で大事になってくるのが、

立地(最寄駅から距離、周辺環境など)

物件(内装、間取り、価格など)

集客(管理会社、広告など)

この3つです。

  1. 立地対策

立地

1つの対策として、
関東圏内、特に東京の物件を選ぶことです。

もちろん東京だからといって、
空室リスクがないわけではありません。

それに東京のほうが物件数も多く、
競争率が高いので、
一概に都内の物件がいいとも言えません。

ただ、駅地近物件や人口増加エリアなら、
空室リスクは下げることができます。

また地方でも空室リスクが、
低い地域は確実に存在します。

需要と供給のバランスが取れている
エリアを探しましょう。

例えばショッピングモールの近くなんかは、
人気のエリアといえるでしょう。

まずは現地の調査をしてみることですね!

2. 物件

不動産

物件において、内装や間取り、
家賃は非常に重要です。

内装は汚いよりきれいなほうがいいです。

間取りは、利用者に合った間取りが良いです。

家賃は安いほうが良いです。

しかし、ここはバランスが大事なので、
間取りが悪くても、
その分家賃が低くければ需要はありますし、

逆に、間取りや内装が良くても、
高すぎる家賃の物件に入居者は付きません。

なので、このバランスを入居者の目線で考える
ことが非常に重要です。

3. 集客

良い物件を買っても、
集客ができなければ、入居者は来ません。

集客の対策としては、
良い管理会社に任せることです。

ここでいう良い管理会社とは、
入居者を募集する能力(営業や宣伝)が高い管理会社です。

この良い管理会社かどうかを見極めるポイントは、

根拠のある入居率を公開しているかどうかです。

特定の物件に絞っていたり、
ピークの入居率をずっと公開している
管理会社もあります。

入居率の根拠もしっかり見ましょう。

またその管理会社が管理している戸数も
しっかり把握しておきましょう。

3. 物件価格の下落

下落

利回りがよく、キャッシュフローが優れている
物件を買えたとしても、最終的に売却するときに、
物件価格が下落していて損をすることもあります。

例えば、あるアパートを2000万で買って、
毎月10万円の純粋なキャッシュフローを
得たとしましょう。

そして、1年後それを売却する時、
そのアパートの価格が1800万に
下落したとします。200万のマイナスですね。

すると、毎月10万、
1年で120万のキャッシュフローを得たとしても、
売却時に200万マイナスですから、
最終的に80万円のマイナスになってしまいます。

対処法

まず挙げられるのが、
中古物件を選ぶことです。

物件は築3~10年の間が、
一番物件価格の下落が高いといわれています。

それ以降は下落が緩やかになっていきます。

この性質を利用して築10年以降の物件を
選ぶことで価格下落のリスクを
抑えることができます。

築年数が古い物件でも、
リフォームなどすれば入居率も
上げることも可能です。

4. 災害

地震や火災などの災害に対するリスクもあります。

まず、地震については、
地震に強い物件、地震に強いエリア、
エリア分散が大事になってきます。

木造の建物の場合は火災のリスクがあります。
鉄筋コンクリート造(RC造)であれば、
1つの部屋が火事になっても
他の部屋に燃え移ることはありません。

火災

対処法

地震に関する対策は、
まず、地震に強い物件を選ぶことです。
1981年以降に作られた、
新耐震基準で作られた物件を買いましょう。

また、地震に強い立地を選んだり、
持つ物件のエリアを分散することも、
良いリスクマネジメントになります。

仮に東京にしか物件を持っていなかったら、
東京で大地震が起こったら被害は莫大です。

しかし、全国に展開していれば、
東京で大地震が起きても、
他の物件は安全ですので、被害を抑えられます。

火災については、
とにかく鉄筋コンクリート造(RC造)を選ぶことです。

木造だと1つの部屋で火事になったら、
ほかの部屋に燃え移ってしまいますが、
鉄筋コンクリートならその1部屋で住みますし、
火事後のリフォームも容易です。


以上、不動産投資の4つのリスクをご紹介しました!

今後不動産投資をしていく際には、
このリスクにしっかり対策をとっていきたいです。

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