誰でもわかる!不動産投資の基本

不動産投資の基本

どうも、Shinです。

今回は不動産投資の基礎についてお話ししたいと思います。

はじめに

不動産投資と聞くと、
お金持ちがやるもの、リスクが高そう、
なんか怖い、というイメージを
持ってる方は多いのではないでしょうか?

恐怖

僕も前はそう思っていました。

しかし、不動産投資に興味を持ち、
不動産投資について学んでいくにつれて、
そのイメージがどんどん変わってきています。

現在サラリーマン大家という言葉が
世の中に出回るようになりました。

普通の会社員でも不動産投資ができる
時代になってきているわけですが、
このことをまだまだ知らない人、
特に僕と同じ20代のように若い人は全然知りません。

気づき

僕は不動産投資のセミナーなどに行くことがあるのですが、
だいたい30代から40代の方がほとんどです。

20代はまず見たことがありません。

不動産投資は時間軸が大事になる投資です。
早く始めるに越したことはありません。

そこらへんこ話も踏まえて、
不動産投資の基本を20代の方にもわかりやすく
紹介していこうと思います!

不動産投資とは

そもそも不動産投資って何?って話ですが、

ひと昔前の不動産投資、
バブルが弾ける前の不動産投資は、

不動産を買う→不動産の価格が高騰→売却

この買った時の価格と売った時の価格の差分、
専門用語で言うとキャピタルゲインで利益を出していました。

キャピタルゲイン

このころは、家賃収入の利回りより
銀行の借り入れ利回りのが高かったので、
普通の会社員が銀行から借り入れをして
不動産を買うということはあまりありませんでした。

そうです、お金持ちが買っていたんです。

金持ち

その時のことが現在でもイメージとして残っているんですね。

しかし、時代は流れて現代は低金利の時代です。
バブル崩壊を皮切りに家賃収入の利回りと銀行の利回りが逆転したのです。

それによって、普通の会社員が銀行からお金を借りて
不動産を買って家賃収入で利益を出すという
ビジネスモデルが出来上がりました。

前段が長くなりましたが、

要するに現代の日本における不動産投資とは、

不動産を購入

家賃収入−融資の返済−諸費用(管理費、貯蓄)=利益(インカムゲイン)

売却(キャピタルゲイン)

この家賃収入から融資の返済などを引いた時に
出る利益(インカムゲイン)で採算を取る投資ということです。

インカムゲイン

なぜなら、キャピタルゲインが昔ほど取れない、
むしろマイナスになってしまうことがあるからです。

例えば、

1000万円のアパートを購入し、
毎月10万円のインカムゲインがあったとしましょう。

それを1年続けたら

10×12=120万の利益です。

要するに1000万の資産で120万の利益を
出したということなので、利回りが12%です。

相当良い投資ですね、笑

さらにこの時、アパートを売却して、
1100万円で売れたとしましょう。

そうするとさらに100万の利益です。

なのでこの不動産投資の利回りは22%だったということです。

銀行の0.01%とかの利回りと比べたら
全然高いことがわかります。

まあ、会社員が融資を受けて投資をする場合
こんな高い利回りはありえないかもしれませんが、

不動産投資のシステムを簡単に説明するとこんな感じです。

不動産投資のタイプ

先程から不動産不動産言っていますが、
不動産にも様々なタイプが存在します。
不動産のタイプによって特性が変わりますのでご紹介します。

区分所有(初心者向け)

区分

解説

区分所有とは、ワンルームマンションやファミリー向けのお部屋、
事務所な一つの建物の中の一室のことです。

特徴

・物件価格が安い
物件価格が安く、中には100万円~300万円程度のものもある。

・積算価値が低い
土地の積算が各部屋で共有(分割)されるため、
積算価値が低いというデメリットがある。

戸建て(初心者向け)

戸建て

解説

簡単にいうと一軒家です。
しかし、その中には新築分譲や中古の戸建てなど
様々な種類があります。

特徴

・利回りが低め
戸建ては区分と比べても利回りがそんなに変わりません。
なので、キャッシュフロー(インカムゲイン)が低いです。

・区分と比べ積算価値が高い
区分と比べ土地を買うことになるので、
土地そのものの積算価値がまるまるあるということなので、
積算価値が区分と比べ高いといえます。

一棟アパート(中級者向け)

一棟アパート

解説

大体の方が住んだことのあるアパートのことです。
一棟アパートに関しては、構造形式に木造、RC、
軽量鉄骨などがあります。

特徴

・家賃収入が高い
1棟アパートはモノにもよりますが、
世帯数が多いためその分総家賃収入が高いです。
そのため毎月手元に残るインカムゲインが多いので、
インカムゲインを大事にする方にはおススメです。

・価格帯はそこそこ
区分や戸建てと比べると価格はぐっと高くなりますが、
次に紹介する1棟マンションと比べるとまだ安いです。

一棟マンション(中級者~上級者)

一棟マンション

解説

アパートと比べ規模が大きいもの(4階以上を)を
マンションといい、構造形式はRCかSRCが主流です。

特徴

・価格が高い
規模が大きいので、その分価格も大きくなります。
またマンションを買う時の手付金などの費用がかかってしまうため、
資金がない方はやめたほうが無難です。

・利益が大きい
規模が大きくなった分インカムゲインやキャピタルゲインの
利益も大きくなります。当たり前ですね。

・何かあった時のリスクが莫大
何もなければ室数が多いので、
空室によるリスクは小さいのですが、
地震などの被害が莫大です。
もちろん保険も利きますが、
すべてをカバーすることは難しいでしょう。

最後に

いかがだったでしょうか。

今回は不動産投資とはそもそも何なのか、
不動産にはどんな種類があるのかを解説しました。

次回は不動産のリスクについて書きたいと思います。

 

 

 

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